“商业死角”通常分为传统意义上的空间死角和整体开发失败后的商业死局。在优质的整体规划和运营加持下，消费者兴许会忽视硬件上的美中不足，死角有望得以改善；但若前期规划设计与后期招商运营各自为政，大量料所未及的死角出现，反蚀原本的优质区域，劣币驱逐良币，整个商业沦为半死盘，这正是现在国内大量商业亏本运营的原因之一。归根结底，商业死角形成死局，不仅仅是空间上的弊端，最大根源是定位、招商、运营上的失误。
关于商业死角的方法论及相关案例，彼山团队与赢商网此前进行了探讨，（点击阅读 赢商网专访彼山 | 为什么别人家的商场死角，能做到客流“爆表”？）。本文将围绕高区商业进行延续与深化，也作为本号曾讨论过的部分优秀亚洲商业的回顾总结，我们发现通过一些颠覆原本商业常规思维的手法，但反而巧妙的营造了特色，解决了死角。
“层数越低越好”，无论从招商还是运营的层面考虑，商业设计的常规性思维往往如此。大多开发商仍然没有信心将商业拉到更高点，往往选择把地表占满，建筑密度达到最高，甚至不惜出现巨大的单层平面，形成让人无法适应的迷宫尺度。
被动做高往往出现在高密度人口的一线城市，在用地和高容积率局限下，商业综合体不得不选择“向上开辟”。
被动做高也能做出经典案例，不少商业综合体带着镣铐跳舞却反而跳得精彩绝伦，如香港的希慎广场、朗豪坊，曼谷的EMQUARTIER，东京的六本木新城（我们将49-54楼的森艺术中心也当成公共商业的一部分）和涩谷之光，以及广州的K11，这些项目在超过10层的空间里，包含了零售、餐饮、娱乐、展览和艺术等功能。只有目的性强，才有引人向上探索的动力，通过竖向跨层扶梯、大量观光型电梯让消费者轻松上行，再利用小型流线的细节处理让人缓缓向下，形成人在商业体中的垂直流动。
曼谷 The Emquartier，城市空间狭小，用地狭小，天铁沿线寸土寸金，使商业拔高
涩谷之光地上34层(183M)，地下4层，采取竖向复合叠加城市功能的模式，8层的文化创意空间包含了展厅、展台、画廊、商店、文创办公等，文末链接直达往期案例分析文章
在用地限制没那么苛刻的地块，也有主动做高的优秀案例，这既需要勇气，也需要实力。例如曼谷的ICONSIAM、苏州的新光天地、香港最新的K11 MUSEA，还有大阪的难波城。商业主动牺牲本可以摊开铺满的覆盖面积，在外围开辟大量绿化广场空间，同时在商业体量上做出一层层退台。
退台设置并不影响建筑法规覆盖率的规定值，缩减每层空间的建筑面积，是开发商将面积往高区堆叠的刻意为之。比起最大化利用密度的做法，这样操作一般要多出两到三层，看似主动退让，实际上增加了人群活动面积。其优势在于，运营上，打造外部营销活动的丰富性、事件聚集能力大大增加，最终为运营和招商都带来了多样性。体验上，这种公园式商业让市民拥有了更多的活动空间，也为消费者提供了一个理由，先来逛公园、玩活动，再就有了消费。基于当下越发强调游走体验感与空间性的商业趋势下，高区设置还有更多的理由和处理方式。
在现阶段国内一二线城市，商业空间供远大于求，加上电商和物流的极速发展带来的冲击，线下商业空间的红海竞争愈发强烈，消费者对商业空间的需求早已不只是一站式购物饮食吃喝玩乐，而是更多在体验端，期待获得其他商业体或线上消费给不了的体验。从这个角度说，消费者更希望从线下体验中获得更有创意的空间和业态。首二层直达的便利性对商家仍是颗定心丸，租金最高，但自然进店逛街的客流效率已早不如前。空间目的地式和事件体验式的消费形式，及其带来的人流聚合能力在商业体中的地位必将提升。所以，在最大化使用首二层的同时，利用坪效不那么高的高区，打造目的地和独特性可以形成一个潮流，甚至通过牺牲部分首二层来创造一些地面开放式的活动空间，比起直接靠封闭大盒子入口来吸引人流可能更加有效。
索尼公园算是个极端案例，在项目重建的过渡阶段用公园打造目的地，将商业放置于地下，是近期改造重建项目的一个非常特别的处理方式。虽非拔高，逻辑类似，地下结合轨道交通是更因地制宜的项目开发技巧，期待完全重建后的索尼公园
如今，商业业态早已突破零售+餐饮+少量娱乐主力店的传统形式，艺术、展览、活动、混合不定性空间的重要性越来越大，这是商场形成目的性人流取向的基础，是带来商业体个性的基础。未来，商场的目的地性不会是仅仅提供了几个特定品牌就能吸引全城追捧的操作方式，商场的目的地性只在于商场本身。过度依赖“网红品牌”吸引人流是很容易陷入的误区，“网红”难以“长红”，通过营销或各种噱头在一个时段形成目的地性难以持久。如Line Friends，从往日的大排长龙到现今的默默无闻，简直是个商业版的沧海桑田。
南京LINE FRIENDS CAFE & STORE
基于如此丰富的业态功能，对外界面打造和与城市景观的互动，也都有了更高需求。例如HYSANPLAZA 13楼的诚品书店、六本木的40多层艺术厅、曼谷GAYSORN位于十多层的高空艺术商务空间、南宁万象城的高区开放大窗口、ICONSIAM9层的主题运河餐饮街的高区通高复合主题功能区等等，都很好的借用了开放界面与城市景观互动，而这些，都是高区特有的优势。
曼谷暹罗天地 ICONSIAM，高区提供开放平台作为餐饮空间，同时旗舰店连接空中花园，文末链接直达往期案例分析文章
苏州新光天地，景观从高区延伸向下一直到地面，形成一条额外的公园式流线与室内每层结合，同时解决了疏散
最让笔者感到新奇的是Central Embassy顶层OPEN HOUSE的洗手间，因为靠着外墙，打开了一大面玻璃，而洗手池的镜面又再次反射着城市景观，让人实感震撼，这些都是定义商场与众不同的细节，是一个大型封闭盒子所没有的，是地面空间景观所没有的。
文末链接可直达Central Embassy案例分析文章
总而言之，消费者会逐渐习惯于走向高区，而通过合理拉高商业体，留出活动空间，再利用高区打造独特性和目的地性，可以成为提升商业特点和竞争力的有效打法。
平面转向立体，避免水平层面的商业死角和过长的动线，也是选择高区的一个依据。前文分析过ICONSIAM非常舒适的视线切分型环形动线，对比起国内大尺度环形动线的处理方式，其通透性和中岛处理更有利于空间导向，适宜的动线长度和平面面积也更有利于提升舒适感，这也呼应了留出广场、设置退台的原因。
香港海港城可算是这类布局的反例了。早期缺乏竞争对手、优越的地理位置、绝对体量、无敌品牌，和多年来累计的运营名声，让它成为一个非常成功的商业体。但其成功难以复制，因为过于冗长、复杂、无趣的布局对消费者实在是一个折磨，未来客户更不会买单，他们需要不同的体验，平面转向立体的布局，也许是更优解。
在空间做高之后，除了顶部的特殊空间拉动，中段的空间丰富性也是项目打造特色、优质区域的重要手段。通过跨层扶梯的到达点位，非连续楼层自然形成了多个层级，形成不同的业态区域甚至装修风格，例如朗豪坊，K11等。亦有直接在空间形式上直接形成区分的营造方式，例如ICON SIAM和MEGA BOX。还有横与纵都形成很自然分区效果的大体量商业，如青岛万象城。
曼谷大量多楼层商业体都遵循着以上手法，在拉高之后，以一种更多变的方式处理中庭空间，甚至处理整层布局方式，形成自然分段，让你的上下游览过程中有着自然的不同体验。这看似部分违背了商业传统思维中的剖面通透性要求，曾经我们还分析着中庭剖面尺度和人视看到各层铺面的视线通透性，但正如上文所说，客流目的都变了，手法还一成不变，带来的同质化空间就是新的“死角”和“死局”。
文末链接直达往期中庭设计案例分析
再对比一下朗豪坊和安藤大师的表参道，类似概念下，人气聚集能力差距之大，论证了横向动线过长与同质风格所带来的新鲜感缺失。成都某商业曾尝试完全效仿表参道，却因没落而寻求改造，因为他们无法提供探索的新鲜感，而这类新鲜感可通过一些处理手法，在高层数商业中打造，无论是风格、品牌还是运营方式，在竖向空间通过楼板和强制多首层平台式的自然划分，都比起横向尬分要舒服自然得多，而在一些通透的主中庭下，顾客抬眼就能领略不同风格组合的蒙太奇感受，也是横向动线下的分区无法提供的。
朗豪坊的纵向分区和小范围的环绕下行流线，结合业态和空间设计的变化，15年过后看仍不过时。这也是jerde的place making的核心竞争力，我们即将推出关于jerde定向讨论，敬请期待
金木水火土圆方广场因为横向动线太长，尝试着创造体验，尬分出了“金木水火土”五个区域，这也是国内很多商业也在行走的路线
仔细观察我们会发现，都市生活里人们的生活习惯发生了有趣的反转。我们能习惯更高的商业，向上向下探索不同的内容，但却越来越欢迎低楼层的办公，厌烦了高楼大厦灰盒子里的生活，反感无止尽的电梯排队。因此，追求更多的变化和更好的体验是永远不变的，解放水平空间，拥抱立体空间，正是带来“变化”和“体验”的有效方法之一。
而在存量改善的思维下，国内一二线城市也有一些不善于处理空间而没落的商业项目，也许他们往往还地处核心，等着一个优秀的操盘团队让它活化。上海世茂广场正是此类代表性案例——通过打造室外活动广场、跨层扶梯拉动人流、空间风格分层多变、目的性商业和特色空间的引导等手法，让其原本狭窄、东西隔离、层数过高的问题都得到了缓解。
优质的大型商业操盘手们，是不是也可以开始多关注一下遍地是珍宝的存量商业？用其天生缺陷作为出奇制胜筹码，低价或低租金拿下以后，将其缺陷化腐朽为神奇，这赢得的将不止是大量的投资回报，更有对城市空间美化活化的贡献。
最后说几句看似无关的题外话，从上层规划和政策角度，近期流传广泛的纽约CBD容积率交易政策，和新加坡城市设计中的垂直绿化对容积率的补偿政策，能为我们带来更多灵感，他们都从政策和规范角度鼓励了创新的空间和内容，增强了城市的丰富性。但国内现阶段越来越严格的消防和规划条例却让城市空间和界面趋向于千篇一律，操盘者在条条框框之下，在越来越大的拿地资金压力之下，很难有动力去费时费力创造不一定讨好顾客的新奇空间，导致了大量商业主题形式仅仅流于表面，最终归于平庸或失败。
Central Embassy |设计之都的高端商业地标项目，人不傻钱还很多...（曼谷商业系列篇之二）